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潮河边人博客

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出生于黄海之滨潮河岸边响水县。历任县支行记账员、主任、科长,市分行个金、会计、管理信息处长和省寿险公司经理、总经理、省分行《内部决策参考》特邀撰稿人等职。喜好文字数字,曾多次参与省分行重点课题研究,重大项目推广和重要会议文件起草工作,发表学术文章四十余篇,省级以上获奖课题及项目十余个。

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江苏:哪里的楼市最危险  

2014-09-01 11:52:03|  分类: 数据排行 |  标签: |举报 |字号 订阅

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江苏:哪里的楼市最危险 - 潮河边人 - 潮河边人博客

 下面数据表格中,第一列是城市名称,江苏13个地市全部都列入了。第二列的“依赖度”,是指一个城市的经济对房地产的依赖程度,是用2013年的该市“房地产投资额”除以当年GDP,得出的百分比。第三列“人均面积”,指的是2013年人均房屋在建面积,而不是实际拥有的住房面积,这个数据可以反映一个城市未来楼市的压力。第四列“小学生增减”,是反映最近3年(2010年与2013年)小学生在校人数增减比例,用来衡量一个城市的对人口的吸引力。

苏州、无锡、常州没有查到2013年的数据,用的是2009年跟2012年的比较。盐城、泰州、连云港、宿迁的小学生在校人数不完整,无法比较。所有原始数据(表内为计算后的数据),均来自当地统计局。淮安、连云港两个城市统计局网站上没有最近两年的“房屋在建面积”,故按照当地2010年、2011年的数据,参照这两年平均增长速度,推算出来2013年数据,特此说明。

城市 依赖度 人均面积 小学生增减

南京 14.0% 15.9 +11%

苏州 11.3% 7.3 +19%

无锡 14.0% 9.8 +5.6%

南通 11.8% 6.2 -1.5%

徐州 8.6% 3.5 +24.5%

常州 16.0% 21.5 +7.8%

镇江 10.1% 7.6 +3.9%

扬州 9.7% 5.0 -2.6%

盐城 9.4% 3.3 无

泰州 9.0% 4.9 无

淮安 14.5% 6.0 +6.9%

连云港 13.5% 7.9 无

宿迁 17.9% 8.0 无

通过上述数据,我们可以得出如下结论:

1、在已经分析过的福建、浙江、山东、江苏四省中,江苏房屋过剩是最严重的,这从“人均房屋在建面积”可以清楚地看到。但由于江苏各地房价不高,比如南京、苏州就没有厦门、杭州高,所以从“房地产依赖度”上看,江苏的房屋过剩似乎不明显。

2、江苏最楼市最危险的城市是常州,这也是闽浙苏鲁四省的总冠军。一个常住人口只有469万人的中等城市,年房屋施工面积竟然达到1亿平米,是深圳的2.5倍(深圳实际生活人口是常州的3.8倍)。也就是说,常州人均房屋在建面积接近深圳的10倍。从2009年到2012年,常州在校小学生人数增长了7.8%,说明这个城市有一定人口吸引力,但显然无法跟深圳、东莞接近18%的增长速度相比。除非迁都常州,否则这个城市的楼市没有办法拯救!

3、南京是第二危险的城市,人均房屋在建面积达到了15.9平米,是闽浙苏鲁四省的总亚军,远远超过了威海(山东冠军)的14平米,杭州(浙江冠军)的10.6平米,厦门(福建冠军)的10.2平米。南京也是“弱省会”,经济总量低于苏州、无锡,资金总量低于苏州,人口增速也没有苏州快,近年来甚至不如徐州。

4、无锡是第三危险的城市,人均房屋在建面积达到了9.8平米,而无锡对外来人口的吸引力有限,2009年到2012年小学生人数只增长了5.6%,不到苏州的三分之一,甚至不如徐州、常州、淮安。

5、接下来比较危险的是宿迁、连云港、镇江,他们的人均房屋在建面积都超过7.5平米。其中连云港由于缺少准确的数字,只能做一个大概的推算。这个城市公布的统计公报,在2010年和2011年都有房地产详细数据,但诡异的是到了2012年和2013年,官方的“统计公报”对房地产讳莫如深,不愿意提供任何准确的数据。在当地统计局的官网上,甚至找不到2012年和2013年的统计公报。去年下半年以来,关于多家开发商在连云港“退地”的新闻也被屡次报道。这三个城市里,只有镇江能吸引来增量人口,连云港和宿迁都是常住人口低于户籍人口,这种城市的楼市如果人均在建面积超过3平米,就会很麻烦。

6、南通的楼市也比较危险,这个城市的人口似乎在下降,因为过去三年小学生人数减少了1.5%,但人均房屋在建面积达到了6.2平米。扬州也差不多,在校小学生人数三年减少了2.6%,人均房屋在建面积达到5.0平米。再次重复一组参考数据,东莞和深圳过去三年,小学生人数增长都接近18%,人均房屋在建面积都没有超过3平米。

7、苏州虽然人均在建房屋面积高达7.3平米,但人口竞争力非常强,至少最近三年不比深圳、东莞差,所以楼市的麻烦应该不会太大。徐州其实是个人口输出型城市,至少官方数据里户籍人口比常住人口多150万左右。最近3年徐州小学生人数大幅增长了24.5%,这非常令人惊讶。如果数据是真是的,徐州、盐城的楼市是江苏最健康的。

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