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潮河边人博客

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关于我

出生于黄海之滨潮河岸边响水县。历任县支行记账员、主任、科长,市分行个金、会计、管理信息处长和省寿险公司经理、总经理、省分行《内部决策参考》特邀撰稿人等职。喜好文字数字,曾多次参与省分行重点课题研究,重大项目推广和重要会议文件起草工作,发表学术文章四十余篇,省级以上获奖课题及项目十余个。

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世界各国房地产开发模式  

2014-09-01 20:47:03|  分类: 经济论坛 |  标签: |举报 |字号 订阅

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世界各国房地产开发模式 - 潮河边人 - 潮河边人博客

 目前国际上具有一定代表性的房地产开发模式主要有两种:一种是以市场化资本运作为主、注重专业化细分和协作的“美国模式”;另一种是从融资、买地、建造,到卖房、管理都以开发企业为中心的“香港模式”。我国近几年的房地产宏观调控,使房地产开发模式渐渐由香港模式向美国模式转变,尤其自2005年以来,美国模式成为中国地产圈内的高温词汇,国内众多地产大腕屡屡提起。“弃港投美”,目前已经有不少品牌开发商对此趋之若骛。


香港模式——“一条龙”式垄断游戏 

由于地缘关系和土地公有等方面的相似性,目前我国大陆的房地产开发模式基本上借鉴了香港模式。香港模式是一条以房地产开发企业为核心的纵向运作链,投资买地、开发建设、营销销售、物业管理等,堪称“全能开发商”。香港房地产开发融资渠道也相对比较单一,主要构成是银行贷款和通过预售收取客户预购房款。香港模式具有以下几个鲜明特点:

地皮最值钱。香港拥有660万人口,却只是1070平方公里的弹丸之地,而作为人口高密度最高的上海,1700万人却拥有6340平方公里。这就跟解放前的中国农民一样——一辈子的梦想可能就是置下五亩地。对香港地产商而言,有地才是生存的硬道理。

项目运作“一条龙”化。香港房地产开发企业通常采用拿地、盖房、销售、物管“一条龙”式的滚动开发模式,作为“全能开发商”扮演着各类角色。长江和黄、新鸿基地产、新世界发展、恒基兆业等10家地产集团都是这样开发楼盘的。这种全能型模式有利于形成地产巨头,行业集中度相对较高,有利于资源的优化配置,正由于此,前十家地产商的开发量约占香港总开发量的80%左右。

获取土地是第一要义。政府高度垄断土地,大开发商高度垄断市场,房地产发展商占有了最具稀缺性的土地资源后,其他行业和社会财富自动聚拢而来,想不赚钱都难。香港不同于美国,地少人多、寸土寸金,拥有土地成了房地产开发企业竞争力的核心所在。

融资渠道相对单一。总体来说,香港地产商大型化、财团化之后,其自身财力已经比较雄厚,然后通过银行贷款和预售款,基本就能满足开发经营需求,没有太大动力进行多元化融资。

期房预售制。1953年,在香港严重供小于求的卖方市场下,霍英东首创卖楼花的游戏规则,期房预售使得开发商除银行贷款外,又获得了一个新的融资渠道。从而在资金要求上大大降低了开发商的入行门槛。


美国模式——敛聚暴利门都没有

通过严格的专业化细分,形成一条横向价值链,构成以专业细分和金融运作见长的房地产发展模式。美国模式代表了西方发达国家房地产开发的主流模式。其核心是金融运作,美国拥有最成熟和完善的房地产金融体系,房地产投资信托基金和投资商成为主导者,而开发商、建筑商、销售商以及其他房地产服务商则成了围绕资本、基金的配套环节。美国地产模式的背景及特点是:

土地自由供应。理论上讲,在1990年日本地产泡沫最大的时候,如果把整个东京卖掉后就可以买下整个美国,由此我们可知当时日本地价之高,美国地价之低。如果再追溯一下历史,当年美国西部大开发时,只须交纳10美元手续费就可以免费获得无人居住土地160英亩,只要定居和开垦5年,土地就永远归私人所有;由此形成美国62%土地私有的格局,让政府不可能对土地供给进行严控。

专业分工明确。美国房地产发展模式主要由房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链等相互协调共存,强调房地产开发的所有环节由不同的专业公司来共同完成。而且不同公司根据自己的专业特长而专注于某个细化产品市场。比如:有专做写字楼的,也有独做大型超市的,既有做郊区成排别墅群的,也有独营退休社区的。

以金融运作为核心。在美国房地产模式的各个链条中,金融产业链最为发达。美国没有一家房地产开发企业进入世界500强,但却有许多以房地产投资收益为利润来源的投资商、投资基金等金融机构进入世界500强。美国的房地产金融产业链由房地产基金、投资商和银行组成,其中最大部分是房地产基金,美国的房地产投资商主要是从事物业投资,而非物业开发,因此美国真正的大地产商都出于金融领域。以房地产投资信托基金为代表,美国目前约有300多只房地产投资信托基金,管理资产总值超过3000亿美元。

收益大众化。美国的房地产资金只有15%左右是银行资金,剩下的70%是社会大众的资金,其中35%是退休基金,35%是不动产基金。房地产基本上是私人投资,全国大多数人都可以通过不同方式参与房地产的投资,主要渠道是房地产投资信托基金、上市企业股票、MBS(房产抵押贷款证券)等。全民参与投资,既降低了房地产金融风险,也使行业利润被民众摊平,基本不可能出现如任由国内房地产开发商敛聚暴利的现象。

 

新加坡篇——政府干预才有保障

由于政府实施了积极的住宅保障政策,新加坡成为全世界住宅问题解决得最好的国家。新加坡是一个市场经济国家,但在住宅消费保障制度方面,政府干预和介入得很深。当然,这也与其是城邦型的地理特征有关。

政府大力发展公共住宅。政府于1960年成立了建屋发展局,制定了“五年建屋计划”,大力发展公共住房,即一般所说的“组屋”。1968年,新加坡政府又提出了“居者有其屋”的计划,从出租廉租房为主向出售廉租屋过渡。受到英国的影响,新加坡近年来也倾向于住房私有化,通过推行住房私有化计划,新加坡一方面成功地把原属国家所有的住房逐步转让给个人,另一方面对经济收入不同的家庭,实行不同的政策。对收入高的居民,国家不包其住房,使其住宅完全商品化;对中低收入家庭,实行准商品模式,由政府投资建造社会住宅,然后再按优惠条件出售。梯级消费加上公积金支持的购买力使新加坡80%以上的居民购买了组屋居住。

实行住房公积金保障制度。公积金制度是新加坡于1955年建立的一项强制储蓄制度,由雇主和雇员共同缴纳,以解决雇员退休生活保障问题。1968年,新加坡政府为了解决中低收入家庭的住宅问题,允许动用公积金存款的部分作为首期付款之用,不足之数由每月交纳的公积金分期支付。这项规定使低收入者既能购房又不影响生活,从而极大地促进了低收入者购房的积极性。该项规定最初只针对最低收入家庭,1975年后政府才对中等收入家庭放开了限制。公积金制度成为新加坡国民储蓄的主要组成部分,新加坡也成为东南亚地区解决住宅问题的典范。

根据收入情况分级确定住房保证水平。分级提供公有住宅补贴要求严格按家庭收入情况来确定享受住宅消费保障水平。在住宅短缺时期政府规定只有月收入不超过800新元的家庭才有资格租住公用住宅。政府对购房补贴也采用分级的办法。例如,一室一套的,政府补贴1/3;三室一套的,政府只补贴5%;四室一套的,政府不仅没有补贴,而且按成本价加5%的利润;五室一套的,政府按成本价加15%的利润。由于房价上涨,出售公有住宅所赚得的利润必须向房屋开发局缴纳一部分。

公有住宅的合理配售政策。自1968年以来,新加坡购房者日益增多,搞好公房配售,让购房者觉得合理公平,成为房屋开发局的重要课题。起初,政府采用登记配售,以登记的先后顺序出售,后来改为定购制度。每季度公布一次建房计划,定购并申请房屋的人进行抽签,中签后经过购房审查交付订金,后随即签订购房合同,并交付房价的首付款。一般等两年多就可以住上新房。这种办法缩小了各地区、各类型住宅的供求差距。


德国篇——国家控制企业承担

德国采取了住房政策和金融政策相结合,与市场经济相配套的措施,其梯度型、自助性的金融体系在解决居住问题方面发挥了明显的作用。 

公共住宅的建设与供应。战后,德国面临非常严重的房屋短缺,为此政府大力推动低价住宅建设,同时也支持建设了相当规模的福利性公共住宅。国家和私人共同投资,主要以国家控制为主,承建公益性的大众住房。承建者可以是个人,也可以是工厂企业或其他法人,个人或企业只承担造价的20%的投资,其余由各级政府投资或者由政府提供担保。住房建成后,以出租为主,但是租住房屋的必须是低收入居民,住户凭低收入证书才能租用,房租仅相当于一般房租的1/3,其余由政府补贴,也可以采用分期付款的办法将房屋出售给个人,售价也低于市场价格。

房租补贴制度。该制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式。新的住宅补贴法规定实行房租补贴制度,由政府根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民以适当补贴,保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。

住宅储蓄制度。德国经营住房金融的机构很多,商业银行和私人银行都可以为个人购建住房提供金融服务。第一类是互助储金信贷组织,比如住宅互助储金信贷社;第二类是契约储蓄系统,任何居民个人按照合同契约规定,连续几年存入一定数额的定期储蓄存款,存足一定金额时,即可取得住房贷款的权利。低收入家庭还可以减免个人所得税;第三类是私人建筑协会和公营建筑协会,他们的贷款办法是自定、封闭性的。1999年,德国住宅投资占GDP的7.2%,其中住宅储蓄占整个住宅信贷的22%。

购房财政税收政策。为鼓励私人建房,政府通过减免税和其他奖励措施予以鼓励。联邦所得税法规定多方面优惠。此外,财政还给予收入较低的购房人不同程度的购房补贴,86%的德国人都可以享有不同额度的补贴。


日本篇——特殊的官商关系

在日本的住房保障体系中,集团企业扮演着尤为重要的角色,而政府也以低息贷款等措施不断促进着民间企业的住宅建设。日本的住宅消费保障在其社会保障中占有十分突出的地位。日本公共住房的供应模式别具特色,主要以日本住宅金融公库、日本住宅都市整合公团和地方住宅供给公社为主体,其中住宅金融公库承担为公共住宅融资的职责,后两者则直接负责建设和提供住宅。

重视法律保障。第二次世界大战后,日本住宅短缺达420万户,约2000万人无房可住,占到当时人口的1/4。为了缓解住宅短缺问题,日本政府于1950年制定了《住宅金融公库法》、1951年制定了《公营住宅法》、1955年制定了《日本住宅公团法》。此后又陆续出台了一系列相关法规,通过建立健全住宅消费保障的法律法规,使得日本住宅政策逐步走向正轨。

优惠的住宅政策。日本政府的具体做法是首先以低息贷款促进企业从事民间住宅建设;其次以低税和免税优惠促进私人住宅的兴建与购置;最后是充分发挥地方群众团体的作用,吸收社会资金发展住宅建设。

集团企业发挥积极作用。日本经济发展的一大特点是集团企业的强大,大企业与政府关系良好,而政府对大企业的影响力巨大,形成特殊的官商关系。早在1980年,日本就有200多万家大企业,建造了16万平方米以上的住宅区240多处。此外,日本政府在住宅保障方面的具体措施还包括,政府以低税、免税的手段促进私人住宅的建造;发挥各类社团组织的作用,吸收社会资金参与住宅建设。


英国篇——靠私有化减轻负担

英国居民中有近70%的居民拥有自有住房产权,30%的居民租赁住房;其中20%的居民向当地政府租赁公有住房,10%的居民租住私人房屋。英国是资本主义国家中福利制度发展最早的一个国家,是住房问题产生最早也是政府干预最早的国家。

1950年后,英国采取房租补贴替代原来的建筑补贴政策,使穷人成为补贴的最大受益者,被称为“真实租金政策”。1962年为规范当时民间兴起的建房社团的活动,颁布了建房社团法,规定建房社团的宗旨是为社团成员筹集资金,并以完全所有或租赁保有房地产证券形式贷给社员等。最初的做法也是兴建公共住房,以低价出租给低收入者。但随着这一制度的发展,逐渐出现了财政负担过重的问题。1984年,英国通过了《住宅与建房控制法》,推行住房私有化,大大减少了政府的负担。

在英国也存在着中低收入家庭买不起、租不起房子的问题。英国政府采取了强制性规定,利用财政倾斜政策和市场化手段相结合的办法,解决了这一问题。如开发商新建住房中,必须有50%低价出售,否则政府不批准建设规划;为关键岗位人员提供购房补助或优惠贷款;与房地产公司建立合作社,允许灵活的混合产权,如购房者可以先买一半的产权,或买一半租一半等

大哲人萨特语:存在即合理。“美式”“港式”模式是“一方水土养育下的产物”,它们的形成与各自的经济环境、土地制度、金融体系、法律制度、地域文化等密不可分。二者皆臻成熟,对内地房企而言,只有适合与不适合的区别。之所以十余年来中国地产企业的运营模式学习“港式”,首先是因为“近水楼台”效应,在内地房地产市场化初始阶段,开发商眼前一抹黑,“香港经验”轻松越过深圳河,自然被嗷嗷待哺的深圳开发商所顶礼膜拜;其次,随大批港资地产商深入内地攻城拔寨,其运营模式影响了内地开发商;最后,带着计划经济余威的生存环境,也让内地开发商在囤积土地、倚重银行、预售制度等多方面与港派一见钟情。

但是,自2003年以来,一系列的房地产宏观调控,正逼迫内地开发商进行战略转型。转型中最大的特点有两个:一个特点是融资环节的重要性上升至首位。以前,地产开发的关键点是取得土地,有了土地什么都能搞定;未来,地产开发最重要的环节在于融资,有了钱什么都不在话下。但这并非意味着从一个极端走向另一个极端,中国地少人多及政府垄断土地供应的现实,决定了获取土地依然重要,但除此以外,若论哪个最重要,则融资将当仁不让。顺驰中国卖身的悲剧,就在于融资的效率远低于拿地的速度,上市不成,退而求与摩根士丹利合作,退让不成只有贱卖。

房地产企业转型的另外一个特点是由全能型向专业型转变。目前,我国许多房地产开发企业既做房产、又做地产,而且不分档次、不分区位、不分用途,什么项目都做。更有开发企业提供“一条龙”式的服务,即前期开发、规划设计、建筑施工、装饰装修、销售策划、物业管理一家搞定,造成企业内部管理上互相重叠交叉,开发模式没有创新,行业垄断严重,抗风险能力下降。

中国的房地产业正处于发展中的阵痛期,专业化程度越高,产业链上的单元愈细分愈有利于整合资源和组织社会化大生产;从构建和谐社会,增强行业稳定性上讲,美国模式也显示出了优势。我国房地产的周期一般为4-6年,香港为7-8年,美国则长达18-20年。万科为何以普尔特为标杆,不仅因为它是美国最大的地产商,更因为他专业的苛求,比如其对客户实行真正的终身服务,光是客户细分就达4大类11项,因此企业才能连续52年赢利。

当然,房地产开发模式的转型,仅靠开发商的热情是不够的,政府如何从宏观政策法规方面,创造好的外部环境,如完善土地制度、信托基金立法等,才能保证转型成功,否则极有可能是“强扭的瓜不甜”,或者“淮南为桔,淮北为枳”。

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