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潮河边人博客

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出生于黄海之滨潮河岸边响水县。历任县支行记账员、主任、科长,市分行个金、会计、管理信息处长和省寿险公司经理、总经理、省分行《内部决策参考》特邀撰稿人等职。喜好文字数字,曾多次参与省分行重点课题研究,重大项目推广和重要会议文件起草工作,发表学术文章四十余篇,省级以上获奖课题及项目十余个。

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小贷公司对房地产融资四步曲  

2014-08-30 16:33:02|  分类: 地产金融 |  标签: |举报 |字号 订阅

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小贷公司对房地产融资四步曲 - 潮河边人 - 潮河边人博客

 近期楼市震荡让多数银行等传统金融机构掐断了房地产开发商的融资链条,却催火了一大批的涉房小贷公司。这些涉房小贷公司不仅没有收紧他们的“银根”,反而愈发活跃,然而,火热的背后,他们的运作过程却鲜为人知:他们是如何规避非法集资的红线完成公众资金吸收的?他们又是如何巧妙地放贷与回款而不被金融监管机构察觉的?他们是如何控制风险、在风险发生时又是如何兑付投资者的?

 

合伙企业做旗 募集资金

“当你需要钱时,能借给你5000的,那是同事;能够借给你5万的,那是兄弟;能借你50万的,那是父母;但真正能够借给你500万甚至更多的,只有我们!”这是最近坊间传得挺热的一个小贷公司广告段子。他们名义上是小贷公司,尽管面临着央行、银监会的重重禁令,但他们总能通过各种高超手段变相地突破非法集资等各种监管与司法红线,暗地吸收公众存款用于放贷,成为全国浩浩荡荡的影子银行大军中的重要一部分。如今,这部分影子银行的规模正在借着银行断供房地产开发商的势头迅速逆市膨胀。对于依附于房地产业的小额贷款公司而言,他们虽然只是小额贷款公司,但真正放贷出去的每一笔资金额度并不小。

众所周知,房地产开发的资金周转量是非常大的,绝不像一般小微企业的临时资金周转那么简单,它的客户借贷需求少则每笔数千万元,多则数亿元,这样的资金需求对于绝大多数注册资本只有3000万元左右的小贷公司显然不是个小数目。对于这种情况,开发商也往往会同时找到多家甚至是数十家小贷公司一起贷款,这样才能满足他们的资金需求。事实上,小贷公司自己也不愿意将过多的鸡蛋放在一个篮子里,他们往往只愿意给一个开发商贷款几百万元,只有那些合作频繁、信用记录良好的开发商,才可以从一家小贷公司那里贷到几千万元的大额资金。一家小贷公司同时放出去的贷款往往有很多笔,放贷总额都以亿来计算,而小贷公司的注册资本一般都在几千万元,这些放贷出去的钱到底从哪里来?民间集资成了小贷公司获取放贷资金的最主要途径。但问题是,央行和银监会明确规定小贷公司只能以自有资金或股东注资来放贷,不得吸收公众存款。也就是说,小贷公司如果从民间筹集放贷资金,就触碰了非法集资的监管底线。

不过,精明的小贷公司总有办法能够规避掉监管红线、通过合法的途径来达到非法的目的。一家小贷款公司要想在市场生存与做大,除了必要的金融人才之外,另外一个不可或缺的职位就是一个有着丰富经验的律师,有时甚至是一个律师团队。律师的职责不仅仅是审核放贷程序所涉及的各个法律文件(合同、抵押物权属等),规避交易过程中的法律风险,更重要的是律师会运用自己的法律知识帮助小贷公司合理地规避现有的监管法律法规,实现一些“越轨”交易的表面合法化。

在募集放贷所需资金这一环节,律师的作用就开始充分显现。对于从民间吸收过来的资金,小贷公司并不是以借贷或吸储等这些愚蠢的方式来实现的,他们会通过成立合伙制企业的形式将民间的出资人变成企业的合伙人也就是股东,来规避非法集资的司法红线。

假设某小贷公司有一笔500万元的放贷业务,他们会事先联系好民间出资人,假设一共是50人,每人平均出资10万元。
按照《合伙企业法》,有限合伙制企业需要至少有一个普通合伙人和至少一个以上有限合伙人,其中前者承担无限责任,后者承担有限责任。

为了从社会上吸收500万元用于放贷的资金,同时保证不构成非法集资,小贷公司的通常做法是找人出面(通常是聘请一家有资管资质的机构出面)充当普通合伙人,联合其他具体出资的50人成立一家有限合伙企业。这样一来,原来的出资人就摇身一变成为企业的合伙人,也就是企业的股东,既然是股东,也就不涉及非法集资,募集而来的500万元资金就成了合伙企业的资产。在经过上述一番运作之后,小贷公司就通过合法手段完成了放贷所需的资金募集。

而且值得注意的是,在这个过程中,由于资金的募集是通过成立合伙企业的形式来实现的,不是通过发行任何证券或吸收公众存款的方式来实现,如此也就绕开了央行、银监会和证监会等金融监管机构的监管,这笔资金的放贷活动也就彻彻底底地成为全国庞大的影子银行的一部分。

 

商品房预售做幌 完成放贷

募集资金到位之后,下一步就是如何将这笔资金放贷出去,同时又要注意风险控制。仍然是上述案例为例,由于500万元的资金是合伙企业的资产,这笔资金虽然为小贷公司所实际控制,但在法律地位上,它对于小贷公司而言是不明不白的,因为它既非小贷公司的自有资金,也不是小贷公司股东的注资,因此小贷公司不可能拿它去直接放贷,否则就是明目张胆地挑战监管和司法底线,小贷公司精明的律师团队不可能允许他们去冒这个险。

在法律层面上,小贷公司并不是将500万元的资金直接放贷给有资金需求的房地产企业,而是选择以商品房预售为幌子完成交易。跟公司制企业相比,合伙企业的组织形式和议事规则相对要松散得多,其资金的活动更为简单。在小贷公司的幕后操纵下,500万元的合伙企业资产会转移至某个自然人账户名下。当资金转移至自然人名下之后,这名自然人就会与借款方(房地产企业)签订一份商品房预售协议,然后500万元的资金就会以购房款的形式打到借款方的账户。

如果有监管机构来查这笔交易的真实性,只要交易双方守口如瓶,监管机构单从交易合同的合规性上是查不出任何问题的,因为签订的商品房预售协议是确实在住建部门等政府监管机构那里真实备案的合法合同文本,而且预售出去的商品房也是真实存在的。也就是说,单从法律层面来讲,这个交易是真实有效的,且双方之间的关系不是借贷关系,而是商品房买卖关系。
这样一来,放贷过程就结束了。

也许很多人会有疑问:为什么放贷过程要以这样的方式来实现呢?原因有两个:一是前面所说的监管与合规问题,另一个更重要的方面是这种方式解决了抵押物的问题,合同约定的预售商品房此时实际上就成了控制贷款风险的抵押物。抵押物有了,但问题是这样的抵押物价值能确保放贷的安全吗?如何保证借款方能够及时还款呢?

如果仔细核验这个合同的细节,就会发现其中的蹊跷之处。在商品房预售协议中,这些预售的商品房都几乎是以5折的价格出售的,如果周边楼盘的均价为1万元/平方米,那么上述协议中的实际成交价格就只有5000元/平方米左右。如果借款人到期无法偿还债务及利息,那么小贷公司就有权要求借款人执行商品房预售协议,完成房屋的产权登记。在这种情况下,借款人要想保证这些房子不被大幅折价贱卖,就只有按时还本付息。

通常,小贷公司通过这种方式对地产开发商进行放贷的期限一般只有三个月,期限较长的也往往只有六个月。如果借款期限延长,需要先还本付息之后再重新签订新合同。这种压短放贷周期的做法,其实主要也是为了控制风险,毕竟夜长梦多,期限越长,不仅借款人的资金链难以把握,更重要的是,一旦期间出现大的房地产危机,房价暴跌达到50%左右,借款人很可能会选择违约而执行双方间的预售合同。

需要指出的是,在这个过程中,有可能遇到的一个阻碍是,大额资金签下的商品房预售协议涉及的交易标的可能是好几套甚至是好几十套商品房,遇到限购怎么办?对此,小贷公司的普遍做法是,一是在交易标的的选择上尽量选择北京周边保定、廊坊等不限购地区的楼盘做交易;二是可以选择产权为40年或50年的商住楼盘做交易,同样也不限购。

 

回购协议收官 回笼资金

资金通过一纸合法的商品房预售协议做幌子放贷出去了,那资金的回笼和利息的兑付又是怎么完成的呢?这就不得不提到借款人的风险防控问题了。对于借款人也就是开发商来说,他们的权益也是需要借助其他方式来保护的,因为在商品预售协议签订之后,如果周边房价大涨,而出借人不愿接受借款人的还本付息,却主动要求执行预售协议怎么办?对于借款人而言,这样的道德风险是非常现实的,因为双方间的预售协议是真实并合法存在的,一旦这种风险成为现实,即便是闹到法庭上,作为借款人的开发商也只能是哑巴吃黄连。

为了防止这种风险,双方还会私下签订一份回购协议,回购的标的就是预售出去的商品房,协议里面会约定回购时间和回购价格,在约定的时间内,开发商有权利、同时也有义务按照约定的价格回购预售出去的商品房。需要指出的是,对于合伙企业的合伙人,也就是出资人而言,小贷公司找人出面与借款人之间签署的商品房预售协议是公开的,小贷公司之所以这么做,无非就是想让投资人相信他们的风控是做得很严密的,让出资人相信他们资金的安全性并建立长期稳定的合作。

不过,相比商品房预售协议而言,双方之间的回购协议却是严格保密的,只有公司的高层才知道其中的真正内容,因为这份回购协议里隐藏着太多的“商业机密”。回购协议中最敏感的秘密恐怕莫过于回购的价格。一般来说,回购价格与当初预售价格之间的差价往往就是小贷公司在整个交易中所获得的佣金或返点。

由于在建立合伙企业吸收公共资金用于项目放贷之初,小贷公司就向投资人明确承诺好了投资期限和投资收益,一般而言,石家庄、保定、廊坊等地类似的小贷公司给投资人的年化收益都超过20%,高的可以达到25%左右。但小贷公司跟地产商之间谈的是什么价格,他们从中吃了多少利息回扣或佣金,这些恐怕都只有双方的高层才知道,因为这些内容都被写在了高度保密的回购协议之中。显然,回购协议是回笼本金的一种实现方式,也是整个交易的收官之作,同时也是借款人保障其权益的一种重要方式。

而且从法律关系上来讲,这纸地下的回购协议与阳光下的商品房预售协议两份协议相互依托,一个用于放贷,另一个用于回笼资金;同时这两纸协议又相互制约,如果其中任何一方违反其中任何一个协议,对方就可以拿另一份协议与之对簿公堂。

 

拉银行助阵 临时救场

打着成立合伙企业的幌子,在规避了非法集资风险的情况下完成资金募集;然后再以商品房预售协议完成放贷,做到风控与监管合规两不误,让监管机构无据可查;最后再以回购协议收官……就这样,小贷公司的一笔涉房贷款便在各种合法外衣的包装下顺利完成。在知情人看来,这个过程其实就是一起小贷公司变相非法集资放贷的过程,但如果一行三会等监管机构真来查,结果往往就是双方之间的交易并不是放贷关系,而只是一起合法的商品交易,一切都有合法的正式合同可以备查……其整个过程可以说是将司法和监管漏洞发挥到了极致。

不过,从募集资金到放贷再到资金回笼,上述三个过程可能还并不是这个交易过程的全部,因为这只是考虑了无风险的情况。实际上,这种民间的深藏不露的影子银行活动背后同样也存在巨大的风险,一旦借款人资金链崩裂怎么办?这时,整个过程就会多出另外一个步骤。一家小贷公司往往活跃于一地,只有在其根据地内凭借长期的信誉才能募集到放贷所需的资金,因此口碑对于他们来说相当重要,一旦一个项目因为借款方资金断裂出现兑付危机,那么这家小贷公司可能就从根本上在当地失去了生存的土壤。

因此,确保兑付信用记录良好相当重要。为了确保项目的安全可靠,保证资金链的安全,不少的小贷公司甚至拉来银行助阵,一旦项目真的出了风险,他们会利用手中的抵押物从银行贷出资金,及时兑付投资人的本息。小贷公司给投资者兑付利息,一般是每月按时付息,到期一次还本。这样做有两个好处,一是对投资人更有吸引力,二是小贷公司能借此随时掌握借款人的资金链状况,一旦发现借款人某期利息无法及时兑付,他们就会迅速做出应急反应,以保证投资人的本息安全。正如前文所述,小贷公司因为手中有预售的商品房做押,到了关键的时候,一旦借款人资金链断裂,至少这些“抵押物”还能够放在银行做为抵押,贷款出来用于兑付投资人。

目前普通住宅抵押贷款最高能从银行贷出相当于房屋评估值70%的信贷额度来,商铺及写字楼抵押也能贷出相当于评估值60%的贷款来。而预售协议中的商品房,小贷公司往往是差不多按市价的5折购进的,因此只要房价不发生大的波动,小贷公司借助银行兑付投资人的本息一般问题也不会太大。

据悉,小贷公司与银行之间的这种合作由来已久,坊间甚至有传闻称不少小贷公司的幕后老板其实很多都是银行的高管或其关联人,他们通过银行的渠道能够为小贷公司带来不少的优质客户。而且更值得一提的是,与小贷公司进行这种合作的银行,往往都是经营管理并不太规范的地方性城商行和农商行。(《北京商报》)

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