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出生于黄海之滨潮河岸边响水县。历任县支行记账员、主任、科长,市分行个金、会计、管理信息处长和省寿险公司经理、总经理、省分行《内部决策参考》特邀撰稿人等职。喜好文字数字,曾多次参与省分行重点课题研究,重大项目推广和重要会议文件起草工作,发表学术文章四十余篇,省级以上获奖课题及项目十余个。

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房地产信托投资基金(REITs)  

2014-05-20 22:07:11|  分类: 地产金融 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近日,中信证券推出中信启航专项资产管理计划。它是我国REITs模式的重要探索,已经具备了REITs的一些产品特征,但与标准的REITs尚有一定差距。

房地产信托投资基金(REITs) - 潮河边人 - 潮河边人博客


REITs与我国当前的房地产信托在投资属性、流通性、收入分配、运作方式、税制安排等方面存在差异。
REITs在美国和澳大利亚已经高度成熟,亚洲市场正在快速成长。其成长速度很快,长期回报优于股票和债券。
目前,一系列的问题正制约着中国REITs的发展:一是基础资产问题,二是税收环境障碍,三是登记权属障碍,四是监管障碍。


一、中信启航专项资产管理计划是真正的REITs吗?

近日,中信证券推出的中信启航专项资产管理计划被认为是国内首单REITs(RealEstateInvestmentTrusts,房地产投资信托基金)产品,这是中信证券利用自有资源的创新举措。虽然此项资管计划已经具备REITs的一些产品特征,但与标准的REITs仍有一定差距。

中信启航专项资产管理计划已经具备REITs的一些产品特征。一是投资标的为收益类房地产(其投资标的为北京中信证券大厦及深圳中信证券大厦)。二是收入来自于不动产租金(其收入来源为上述两座大厦的租金收益)。三是资产结构中有75%以上是房地产资产或房地产抵押、现金和政府证券(其资产结构为100%的房地产资产)。可以说,中信启航专项资产管理计划是我国REITs模式的重要探索。

但中信起航专项资产管理计划与标准的REITs仍有一定差距。其中,比较重要的差距在于:一是没有统一的交易市场,没法公开上市,缺乏流动性。二是没有满足REITs的股权结构要求。从其投资门槛和募集资金的总额判断,该计划的投资者最多为50个,而标准REITs要求至少有100个股东(其中前5大股东不能超过50%,即5/50法则)。三是没有满足REITs的收益分配要求。其设定了固定的投资回报率,而标准REITs要求每年将其应纳税收入的大部分分配给股东。


二、REITs的基本特征及其与我国房地产信托的区别

REITs是一种采取公司或者商业信托的组织形式,集合多个投资者的资金,收购并持有收益类房地产(例如公寓、购物中心、写字楼、旅馆和仓储中心等),并享受税收优惠的投资活动。其收益来源主要是租金收入和资产增值。

REITs起源于规避法律限制的金融创新,是美国《国内税收法典》的产物,其必须满足在组织结构、股权结构、资产结构、收入结构和分配结构等5方面的法定要求:一是组织结构,必须采取公司、商业信托或者协会(association)的组织形式,不属于金融机构和保险公司。二是股权结构,至少有100个股东,其中前5大股东不能超过50%(即5/50法则)。三是资产结构,至少75%的资产是房地产资产或房地产抵押、现金和政府证券。四是收入结构,至少90%总收入来自于不动产租金,不动产贷款利息收入、不动产、其它信托的股权,或其它不动产上的共有权买卖的利得;五是分配结构,每年至少将其应纳税收入的90%分配给股东。

REITs与我国当前的房地产信托主要有如下区别:

一是投资属性不同。REITs属于股权投资,其收入来源于出租收入或物业出售升值的收入。我国房地产信托属于债权投资,其收入视信托计划的方案设置而定。

二是流通性不同。REITs是标准化可流通的金融产品,能够在证券交易所上市流通,产品周期一般在8~10年。目前国内的房地产信托计划是有200份合同限制的集合非标准化金融产品,尚无二级市场,不能在证券交易所上市流通,产品周期一般为1~3年。

三是收入分配不同。REITs需要把收入的大部分分配给投资者,比如美国要求把所得利润的90%以上分配给投资者。国内的房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报。

四是运作方式不同。REITs的运作方式是:负责提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营。国内的房地产信托计划的运作方式是:提供资金,监管资金使用安全,或部分参与项目公司运作获取回报。

五是税制安排不同。REITs的税制优惠在于,免交公司所得税和资本利得税,分红后利润按适用税率交纳所得税。国内的房地产信托计划目前没有专门的税制优惠安排。

此外,国内的房地产信托概念较为宽泛,可以是REITs模式,也可以是贷款信托、财产权信托、受益权转让信托等。


三、REITs的国际现状

纵观美国、澳大利亚、日本、新加坡、韩国等发达国家,REITs市场无不取得了巨大发展。REITs在美国和澳大利亚已经高度成熟,亚洲市场正在快速成长。REITs1960年诞生于美国,1971年登陆澳大利亚,2001年开始在亚洲出现(最早始于日本)。目前,REITs占全球上市房地产市值份额的45%。美国、澳大利亚及日本为全球领先的REITs市场,其市场份额分别为55%、10%和6%。亚洲有138只REITs,总市值超过1180亿美元,占全球REITs市场的12%。

REITs的规模在短时间内得到迅速扩大。从美国看,其总市值从1962年的4200万美元增长到2013年的5000亿美元,公开上市交易的REITs数量从2个增加到193个。从澳大利亚看,其规模从1991年的48亿澳元增长到2011年的1000亿澳元,其REITs的总资产达到全球REITs总资产的10%(而股票市值仅占全球股票总市值的2%),并在MSCI(摩根士丹利资本国际)指数中占到13%的比重。

REITs的长期回报优于股票和债券。就美国而论,截至2013年一季度,MSCI美国REITs指数2002年以来的累计收益达到354.36%,而同期标普房地产开发商指数的累计收益为156.88%。对于澳大利亚而言,REITs是澳大利亚近年来最成功的地产投资板块。到2013年止的10年间,REITs的长期绝对收益率达10.49%,超过同期的直接投资房地产(10.20%)、股票(8.31%)和其他债券(6.68%)。从亚太市场看,REITs的回报率也高于股市。亚太房地产协会的2012年报告表明,所有发达市场(日本、新加坡及中国香港)和其中一个新兴市场(中国台湾)的REITs市场回报均高于各自的股票市场。


四、当前中国发展REITs尚存的问题

REITs具有风险分散、收益较高和可持续性等优点,能满足中国巨大的不动产和基础设施的证券化需求,是未来中国房地产金融的重要发展方向之一。但是,目前仍有一系列的问题制约着中国REITs的发展。

一是基础资产问题。没有高品质的物业,就没有真正低风险的REITs。目前,国内高品质物业并不多见:国内大部分物业,一方面硬件条件不足、维护成本过高,另一方面后期运营管理差导致租户质量低下或产权分散混乱。

二是税收环境障碍。在我国现行税收制度下,国际上通行的REITs收益率标准(7%~8%的水平)难以得到满足。按现行税制,我国商业地产的租金收入需缴5.5%的营业税和一定比例的房产税(商业地产的房产税率:依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%),之后还要交25%的所得税。粗略估算,最终实得只有租金的60%~70%。这也就意味着,在相关的免税政策没有出台之前,REITs很难得到规模化发展。

三是登记权属障碍。信托登记权属问题是制约REITs产品能否在证券市场流通的关键。如果可以确定信托产品的权属,则其市场流通也不再是问题。但是由于我国尚没有具体的登记制度,所以确定信托产品权属尚有一定难度。

四是监管障碍。按照中国金融业分业监管的原则,信托公司由银监会而非证监会监管。在这种情况下,作为信托基金的REITs只能在银行间市场流通,则其募集资金有限,且个人投资者和相当多的机构投资者不能参与,难以体现REITs的规模和流通价值。


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