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潮河边人博客

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关于我

出生于黄海之滨潮河岸边响水县。历任县支行记账员、主任、科长,市分行个金、会计、管理信息处长和省寿险公司经理、总经理、省分行《内部决策参考》特邀撰稿人等职。喜好文字数字,曾多次参与省分行重点课题研究,重大项目推广和重要会议文件起草工作,发表学术文章四十余篇,省级以上获奖课题及项目十余个。

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江苏十个地级市房地产库存量探秘  

2014-05-13 00:07:01|  分类: 地产金融 |  标签: |举报 |字号 订阅

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江苏十个地级市房地产库存量探秘 - 潮河边人 - 潮河边人博客
中国房地产企业500强 江苏房地产企业50强 中国城市等级排行 城市人口吸引力排行
房地产市场风险排行榜 江苏各市房地产库存量 房地产基金研究报告 地产基金的梦想与现实
一张图看清房价构成 房地产上市公司融资状况 2014年房地产十大思考 房地产开发流程①

  南京库存仍处历史低位房价连涨了23个月

  库存统计截至5月7日9:00,可售商品住宅达到38078套,与今年一季度始终徘徊在3.2万套上下的数字相比有明显回升,但与前两年高峰时的5.5万套相比,依然处于历史低位去化周期只够卖7个月左右

  马年刚拉开帷幕,长三角地区就接二连三传出“降价声”,南京也会步入“跳水”城市的行列吗?来自官方统计机构的各项数据,则说明买房人离这一“梦想”还有点远。

  国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,3月份南京新建商品住宅价格环比2月上涨0.6%,与厦门一起并列70个城市之首。

  国家统计局4月的房价数据还未公布,但来自中国指数研究院的4月份百城房价数据显示,4月南京房价继续上涨,环比3月涨幅达到0.7%。这也意味着,到今年4月,南京房价已经连涨23个月。

  不少业内人士认为,南京房价持续上涨的主要驱动因素就在于供求关系的紧张。网上房地产的统计数据显示,截至5月7日9:00,随着多家楼盘领到销售许可证,南京可售商品住宅达到了38078套,与今年一季度始终徘徊在3.2万套上下的数字相比虽然有了明显的回升,但与前两年高峰时的5.5万套相比,目前的南京楼市库存依然处于历史低位。按照南京今年前4个月共销售21847套商品住宅,平均每月5462套的速度计算,目前南京库存的38078套房子,只够卖7个月左右。

  然而不可忽视的是,由于目前南京新开楼盘的销售情况已经出现分化,一些定价虚高的楼盘遭遇滞销,加上下半年的市场走势不确定,因此多家开发商都想赶在青奥会之前快跑,补仓的意愿变得强烈。

  365地产家居网统计显示,5月南京楼市将有78盘计划加推1.5万套房源。随着加推潮的爆发,业内人士认为青奥前南京市场存量还会快速增加,去化压力加大,南京房价可能正在接近峰值。

 

  苏州库存略有上升,去化压力不大

  库存统计商品房可售套数达到11.3万套,可售面积为1283.2万㎡,其中商品住宅可售5.2万套,可售面积为767.8万㎡去化周期 13个月左右

  苏州住建局网站公布的数据显示,截止到本周三,商品房可售套数达到11.3万套,可售面积为1283.2万㎡,其中商品住宅可售5.2万套,可售面积为767.8万㎡。

  苏州中国指数研究院高级分析师任晶晶告诉笔者,“从去年年初到今年2月份,苏州市商品住宅库存去化周期一般都维持在8-9个月的正常水平,上个月开始,库存去化时间开始增加到10-11个月,5月份以来,这个时间逐步上升至13个月。”

  任晶晶指出,库存量的激增主要由于近期楼盘上市节奏加快,比如吴中区的“勤快盘”旭辉美澜城基本在4月周周都有加推,每次都有100-200套的新房源推出,频率非常高。

  与此同时,受后市走势不明,多地房价跳水影响,购房者观望心理渐浓,整体市场去化速度放缓。“以前每月基本都有70万㎡的成交,但上个月去化只达到50万㎡左右。”

  目前苏州不少开发商都给出打折优惠来刺激成交,比如姑苏区的姑苏金茂府日前便推出了“3万抵9万”的罕见大幅优惠。但值得注意的是,这样的优惠更多局限于高端改善盘中,刚需楼盘的价格走势依然坚挺。

  苏州房地产行业协会顾问盛承懋表示,苏州是全国第二大移民城市,每年楼市消化6-7万套不成问题,以目前库存量来看,市场去化压力并不大。

 

  无锡库存量有所下降但消化之路依然漫长

  库存统计据搜房网统计,截至3月27日,无锡商品房库存套数为139635套,环比去年第四季度减少3681套,环比跌幅2.7%;商品房库存面积1616.55万㎡,环比跌幅为1.8%去化周期 23个月以上

  据无锡市产监局公布的数据,2013年12月底,无锡市商品房库存量已经增加至1727万㎡(不含政策性用房),存量房的去化周期将近2年。

  长期的供大于求使得近几年无锡楼市的表现一直差强人意。即使是在火热的2013年,无锡楼市仍旧是负增长,商品住宅销售金额同比下降了3.2%。而进入2014年,无锡楼市继续低迷,一季度销售面积110.63万㎡,同比减少21.89%,销售金额94.09亿元,同比减少21.11%。

  由于无锡的库存量开始变得越来越敏感,2014年一季度,产监局已经不再对外公布库存数据。无锡市房屋产权监理处市场科副科长陈晖解释,“去年公布的数据包含一些未售但已经投入使用的商业办公面积,这部分大概200万㎡左右。实际上无锡的库存量并没有数字上显示的那么严重。”

  从市场反应来看,很多开发商已经开始调整供应节奏,无锡的实际库存开始“止升回跌”,库存量从2013年以来实现了首次下降。

  据搜房网统计数据,截至2014年3月27日,无锡商品房库存套数为139635套,环比2013年第四季度143316套,减少3681套,环比跌幅2.7%;商品房库存面积1616.55万㎡,环比2013年第四季度减少30.06万㎡,跌幅为1.8%。不计算新增供应,以目前的销售速度,至少需要23个月才能完全消化。

  在陈晖看来,无锡中小户型的市场消化一直还是比较快的,库存积压基本都是大户型的产品,而这些大多是去年陆续上市的产品。

  价格方面,无锡楼市则一直比较平稳。据产监局数据,2014年一季度无锡市区商品住宅加权均价为8476元/㎡,环比涨幅为0.26%。无锡思源市场拓展部拓展专员吕熠宸表示,无锡的房价从2011年以来一直就比较稳定,在8000元/㎡上下浮动,一季度价格上涨也是因为受蠡湖香樟园等一些个盘成交影响。不过,一季度无锡也有一些楼盘有比较大的价格下调,比如苏宁悦城,从12000元/㎡调整到了9700元/㎡。

 

  南通 18个价格变动的楼盘中“5涨13跌”

  库存统计截至2014年4月25日,南通市区可售住宅套数为21733套,可售面积为2893161.75㎡去化周期 2年半左右

  据搜房网统计,截至2014年4月25日,南通市区可售住宅套数为21733套,可售面积为2893161.75㎡。2014年1季度南通市区所有物业类型商品房成交2967套,面积30.66万㎡。

  以目前的销售速度,考虑未来的上市量,消化周期在2年半左右。

  世联南通策略资源部策划经理黄卓兵分析,2014年南通市区商品房的新增供应量大概会在70-80万方左右。“现在的库存确实是南通近几年的库存高点。这主要是由于去年的土地供应以及房产开发呈现出爆发式增长。”黄卓兵分析,2013年南通楼市市场良好,所以库存消化理想。但到了2014年,南通楼市受到几方面影响,去化速度明显放缓,导致库存去化压力增大。

  库存高企,导致南通房价出现下跌。据搜房网统计,截至2014年3月31日,南通市区(崇川区、港闸区、开发区、通州区)取样的85个在售楼盘的整体均价为9743.04元/㎡,与2014年1月相比下滑了0.87%,同比去年一季度下滑0.45%。

  在一季度,南通共有18个楼盘发生价格变动,其中涨价楼盘为5个,降价楼盘13个。其中,崇川区的天安花园直降2000元/㎡,港闸区的皇家花园、中港城世家等楼盘都在降价促销。

  到了4月份,南通楼市的降价现象依然存在。中国指数研究院《2014年4月中国房地产指数系统百城价格指数》报告显示,4月南通市住宅均价9200元/㎡,较上月环比下跌2.00%,较去年同期同比下跌了2.43%。

  

  徐州量价齐升背后有隐忧,不少楼盘销售不畅

  库存统计无库存统计。仅明确1-3月,徐州市区新增商品房套数为14362套,新增供应面积为114.8万㎡,其中新增住宅面积为89.1万㎡去化周期未知

  徐州并没有对外的官方库存数据,唯一可查的最新数据是今年1-3月的市场供应量。据彭城视窗房产频道统计,1-3月,徐州市区新增商品房套数为14362套,新增供应面积为114.8万㎡,其中新增住宅面积为89.1万㎡。但由于该数据并不是每月均有发布,并不能比较出库存量的环比、同比涨幅情况。

  成交上,中国指数研究院的数据显示,1-4月徐州商品房销售套数11608套,同比上涨152.51%;销售面积同比上涨151.61%。4月,徐州楼市样本平均价格为6211元/㎡,环比上涨1.01%。

  尽管今年以来徐州楼市呈现出量价齐升的局面,但星空地产网徐州站的主编沙恒律表示,“目前徐州市场供应量庞大,成交、价格上涨仅仅因为个盘推动,大多数楼盘成交情况并不理想。比如新城区板块,有些楼盘甚至一个月都鲜有成交。”

  沙恒律认为,从现在情况来看,徐州房价下行的可能性不小。据小道消息,原本打算入驻新城区的恒大、海亮、银亿地产,已经纷纷中止了拿地计划。

  业内人士表示,目前刚需依然是徐州市场主流,而随着库存量的加大,以及外地降价风波的影响,一些开发商也推出了新的优惠政策和特价房源,对于有需求的刚需购房者是不错的入手机会。

  

  盐城市场不如数据乐观,成交下跌价格松动

  库存统计截至3月28日,盐城未售住宅是37588套,总面积4111919.47㎡

  去化周期约20个月

  截至2014年3月28日,盐城楼市未售住宅是37588套,总面积4111919.47㎡。据盐城政府官方数据,2013年盐城市区商品住房上市379.86万㎡,同比增长29.42%;销售商品住房304.69万㎡,同比增长16.25%。按照2013年的去化速度,盐城市场库存去化需要约20个月。

  据盐城政府官方数据,2013年盐城市区商品住房销售均价(不含保障房)为5523元/㎡,同比增长3.49%。中国房地产指数系统出炉的百城价格指数显示,盐城4月份全市商品住宅均价6437元/㎡,房价继续攀升,涨幅0.83%。

  但实际上,盐城房地产市场并不如数据显示的那么乐观。易居中国盐城项目市场总监吴登宇表示,统计数据存在一定的滞后性,实际上盐城房地产市场近期不论价格还是成交都在下行。

  吴登宇了解到的情况是,盐城楼市上半年的成交量大幅下降,同比下降的幅度甚至可能达到50%左右。与此同时,很多楼盘都有不同幅度的价格下调。城东的绿地商务城,目前已经从之前的5500-5600元/㎡,下调到5000-5100元/㎡;另外城南的中南世纪城,已经从之前的5700-5800元/㎡,下调到5000元/㎡。

  在吴登宇看来,盐城城市比较小,容量不大,之前价格一直比较稳定。去年集中新上市一批房源后,楼市库存开始逐渐显现去化压力。加上今年以来盐城楼市成交下滑,有降价空间的一些大型房企开始下调价格,并进一步导致其他项目开始跟降。“楼市降价进而影响购房者心理预期,今年盐城的去库存压力还是较大的。”吴登宇表示。

 

  扬州卖的多买的少,个别楼盘打出85折优惠

  库存统计截至3月末,商品住宅可售面积约为207万㎡去化周期至少16个月以上

  扬州官方的库存数据目前只更新至去年12月底,而笔者从代理公司渠道了解到最新信息,截止到3月末,扬州市区(不含江都)商品住宅可售面积约为207万㎡,按照扬州12万㎡左右的月成交面积计算,至少要消化16个月以上,库存压力较大。

  “本月扬州还有10多家纯新盘计划上市,加上去年成交的几块地下半年也将入市,潜在的供应量非常大,未来扬州的库存量将进一步走高。”新聚仁扬州公司副总经理熊宏涛表示。

  相比之下,近期扬州楼市的成交情况却并不给力。数据显示,3月扬州商品住宅累计合同成交860套,成交面积10.37万㎡,环比分别下滑32.39%和26.87%。进入4月微微好转,但成交套数也仅达到1116套,比去年同期少了894套。

  中指院统计显示,4月扬州住宅平均价格在9357元/㎡,环比上月的9346元/㎡虽微涨0.12%,但涨幅较上月收窄1.28%。熊宏涛表示,“金三银四市场成交较差,不少购房者都出现了观望心理,虽然整体看,扬州房价一直比较平稳,但目前已经出现局部降价的现象,有些楼盘甚至在总价优惠基础上再打85折。”

  熊宏涛认为,目前扬州的楼盘想卖得好,要么得拿出特色产品,要么得有诱惑的价格。熊宏涛以扬州东区的恒大帝景为例,该项目周边的楼盘价格都在1万元/㎡左右,但恒大帝景精装产品折后起价仅在8680元/㎡,因此近期一直卖得不错。

  

  泰州消化库存要18个月,项目开盘不敢涨

  库存统计截至3月底,商品房可售面积为207.2万㎡,同比增长31.75%,其中商品住宅待售面积为140.07万㎡,同比增长31.45%去化周期 18个月左右

  来自泰州统计局的数据显示,截止到3月底,全市商品房可售面积为207.2万㎡,同比增长31.75%,其中商品住宅待售面积为140.07万㎡,同比增长31.45%。

  搜房网泰州站总经理高俊介绍,如果按照户均100㎡计算,泰州商品住宅的库存量大概在1.4万套,需要去化约18个月,这对于泰州这样的人口输出型城市来说压力还是蛮大的。

  尤其是今年以来,商品房成交量的缩减再次推高了库存量。泰州房管局提供的数据显示,一季度泰州市商品房销售面积36.23万㎡,同比下降21.61%;其中住宅销售32.83万㎡,同比下降19.51%。

  价格上,中指院的数据显示,4月泰州楼市样本平均价格为6984元/㎡,环比3月下跌1.66%。从市场情况看,泰州不少楼盘都推出优惠政策,华润、绿地在城南的项目都抛出特价房,其中华润中心打出了4980元/㎡的特价房源,这在周边普遍6字头售价的楼盘中非常具有竞争力。

  合富辉煌泰州公司策划王羽表示,以往项目开盘时大都有100-200元/㎡的微涨,但现在很多楼盘开盘时基本都不再提价。

  “目前泰州的开发商注意控制推盘节奏,市场整体以消化库存为主,预计随着价格的松动,5、6月的市场会出现量涨价跌的局面。”高俊也表示。

 

  常州 67个在售楼盘12个降房价下行压力不小

  库存统计搜房网统计,截至4月底,常州五大区的住宅库存为67624套,共计925.5万平方米去化周期可售住宅够卖近20个月

  5380元/㎡起!马年拉开大幕没多久,常州楼盘雅居乐星河湾就传出了“6折甩卖”的劲爆新闻,打响了江苏楼市降价的“第一枪”,也成为了搅动常州楼市的一条鲶鱼。

  据了解,常州楼市购房者以本地刚需客为主,需求有限,而供应量却很惊人。根据常州搜房网数据监控中心的统计,截至4月底,常州五大区的住宅库存为67624套,共计925.5万m2,若按今年前4个月月均47.24万平方米的销售速度,目前的新房可售量需近20个月的时间才能被市场完全消化。

  面对供过于求、销售低迷的尴尬局面,常州房企“加速跑量”的心理渐占上风。常州楼市一位业内人士透露,继雅居乐星河湾之后,常州楼市就不断释放出降价打折的信号,绿城玉兰广场、紫金城、九龙仓年华里以及国宾一号等高端项目都纷纷降价或者推出特价房来进行促销。

  常州搜房网监控中心的统计数据也显示,今年4月,常州商品住宅成交价格为6254元/m2,环比跌幅为6.23%,同比跌幅达到7.53%。在其抽样调查的4月份常州67个在售楼盘中,共有12家楼盘下跌,跌幅最大的是武进区的星河国际,8000元/m2的售价与3月份相比下降了600元/m2。同时,也有5家楼盘在涨价,涨幅多在300元/m2以内。

  小阳春成色欠佳, 5月份的常州楼市也不够景气。据搜房网统计,5月常州全市预计仅有13盘开盘,“5”字头、“6”字头成为市场的主力。

 

  连云港“金三”不金“银四”缺银楼市多云转阴

  库存统计 2013年3月—2014年3月底,全市商品住宅供应面积约为416万m2,而成交面积约为367万m2 去化周期未知

  数据显示,连云港房地产住宅市场处于供大于求的状态。2013年3月—2014年3月底,全市商品住宅供应面积约为416万m2,而成交面积约为367万m2。另外,2013年连云港住宅用地总出让面积也达到了371万m2之多,意味着今年市场的供应量仍将继续上扬。

  在高存量这个巨大的隐忧之下,连云港今年以来成交直线下滑。连云港搜房网的统计显示,今年进入传统旺季3月之后,连云港楼市的表现一反常态,商品房成交3190套,成交面积349007m2,环比降幅分别达到了32.67%和25.55%。“金三”不金,“银四”也缺银。据统计,连云港4月共成交商品房3073套,环比减少117套,继续下滑3.67%。

  面对不温不火的楼市,更多的购房者进入观望状态。据驻连云港的扬子晚报《扬子楼市》的陈总介绍,目前整个连云港市场并没有出现大幅度降价现象,不过有些楼盘在推出特价房做促销,城市规划的改变也导致一些原来看好开发区而拿地的大牌开发商想要退地撤出。

  来自中国指数研究院的统计则显示,今年4月份,连云港商品住宅均价为5790元/m2,与去年4月的5671元/m2相比,一年来仅上涨了119元/m2,涨幅只有2%。


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