注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

潮河边人博客

http://jsl641124.blog.163.com/

 
 
 

日志

 
 
关于我

出生于黄海之滨潮河岸边响水县。历任县支行记账员、主任、科长,市分行个金、会计、管理信息处长和省寿险公司经理、总经理、省分行《内部决策参考》特邀撰稿人等职。喜好文字数字,曾多次参与省分行重点课题研究,重大项目推广和重要会议文件起草工作,发表学术文章四十余篇,省级以上获奖课题及项目十余个。

网易考拉推荐

房地产市场的周期轮回  

2013-08-27 12:27:21|  分类: 地产金融 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

这两年,中国房地产市场出现了新变化:从早期因为地王拉高地价的一线城市逃离,到因三四线城市风险大以及鬼城屡屡出现纷纷返回一线城市。可以说,很多开发企业,杀出了回马枪。

三四线城市的去库存压力相对来说较大,一方面是因为经过大量的开发商跑马圈地后,供给量大幅度增加,另一方面是因为三四线城市机会相对稀少,人口集聚和就业机会的缺乏。去年克尔瑞报告测评风险榜单前50强几乎都被三四线城市占据,排名第一的是酒泉,第二为呼伦贝尔,备受关注的鄂尔多斯排名第六,其土地消化周期长达9.71年,供求比高达3.88,市场严重供过于求。分区域看,风险排名前50城市主要集中在华北、西北、西南中,大多数集中在内陆城市。

炒房团老巢温州,连续23个月房价下跌。一些新建商品房比最高峰时下跌了百分之三四十。基于此,8月6日,温州在全国46个限购城市中,率先对地方版“限购令”进行松绑,其目的是想继续延续房地产市场日益严峻的趋势。可以说,温州与鄂尔多斯楼市几近崩溃,对于这两个城市来说,不是好消息,对于其他城市来说,却是好消息,原因在于,这意味着全国性调控政策的松动。温州限购政策的退出,打破了铁板一块的调控步骤,尽管今年以来,很多城市事实上并没有真心愿意执行这些政策。温州楼市惨象为其它城市政策裸奔,提供了充足的理由。

刚刚过去的七月份,同暴涨的六月份一样,让购房者与开发商都没有准备好。今年7月,北京、广州、深圳、上海等一线城市房价上涨幅度惊人,同比涨幅分别高达18.3%、17.4%、17%和16.5%。一线城市惊人涨幅说明,年初所谓的调控目标,是铁定完不成任务了。另一层含义是,由于很多利好政策和特别优势主要集中于一线城市和二线城市,调控政策事实上几乎全被抛弃后,裸奔的一线城市、二线城市的机会要远远高于其风险,尽管房价一再高企。

从去年开始起,开发商返回一线城市的风潮就开始逐步彰显。三四线城市的刚性需求较少,因而投资空间较少,一线城市因为长期制造刚性需求能力超强,楼盘销售火爆,开发商返回一线城市抢夺利润的动力显著增强。于是,一线城市、二线城市的地王争霸赛不断上演。与其说还有一些房企在中小城市深耕留守,不如说是被大房企逼到三四线城市中去了。近些年来,中国房地产市场垄断集中度不断加强,导致大量中小房企拿地无门,只好到那些风险较大大房企不愿意去的城市去开辟新天地。一旦市场开辟之后,紧跟而来的大房企又在加紧以资本优势倒逼,从而导致三四线城市房价上涨过快。

媒体报道称,很多开发商已经提出回归一二线城市的口号,有的更将“致力于中国三四线城市的房地产开发”从企业的经营范围内一笔划掉。然而,开发商返回一线城市,是需要门槛的,并非所有的房企都能顺利返回。以5月份为例,全国主要的一、二线城市土地市场已经有超过10宗高溢价地王成交,总成交额也超过150亿元。地王与土地溢价率越来越高,不仅仅反映的是市场走好,也反映了房企能力的分化。重返一线城市的房企,几乎是不计成本地圈地。

“一线供给不足和三、四线供应过量”的特征,对于中国房地产市场来说,可能是未来一段时间的典型特征。户籍制度的逐渐退位,通过房价和地价遏制人口和资源过度集聚一线城市经济手段亮出。问题在于,这不仅仅阻止了人口过度进入大城市,也阻止了人才介入。越来越高企的地价势必带动房价高企,租金高企,大城市挤出效应将会掏空大城市核心竞争力。

总之,房地产企业大规模地返回大城市,最重要的原因有两个:一个是信贷充足,一个是调控政策裸奔,再加上市场内在的刚性需求与投机性需求旺盛。地王争霸赛导致了房地产企业垄断程度显著增大,这对于中国来说,负面效应远远大于其带来的正效应,这些变化是需要引起管理层高度重视的

  评论这张
 
阅读(426)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2016